房产界之二：致富之道
廖伟民教授
许多人都知道，十个百万富翁中，九个都与地产投资有关。在投资地产中，最重要的便是— 地点，地点，地点(Location，Location，Location)。但是这只是投资致富之道其中之一环。要 从地产致富，必须除地点，地点，地点以外，还要考虑考虑其他条件和运输策略。在谈论条件和 strategy 之前，我们需要先把{富}的基本定义定妥。我个人对{富}的看法是，有足够资金做自己喜 欢的工作和有兴趣的事情，换句话说就是不会为五斗米而折腰。
在 Chino Hills，我有个邻居 David，他有五部新他每个星期都很高兴的在看他的新车并 且清洗个三四次。跟他细谈下，发觉他不用上班。每个星期只是到他所拥有的公寓数次——收房 租和处理一些修理的事便可。他的生活十分惬意。有空则开着新车到处漫游，或者是洗洗车，和 女朋友上餐馆和酒吧享受人生。要达到 David 这种安居、快乐、无忧无虑的生活，最主要的要诀 是纪律、修养和坚持锁定的计划。
要得到从地产投资支付必须要有计划按步而行，有纪律坚持的实行:
第一步:储蓄存款
每个月把薪水 10%以上(最好 20%)储蓄好。到储蓄足够头款(Down Payment)后。便开始上 网找寻找合适的投资。许多人问如何找大豆第一桶金。第一桶金就是从储蓄来的。投资地产致 富，最好是从第二个单位公寓(Duplex)开始。
第二步:经营公寓和据徐储存薪水的 10%的因有地产在每年报税得减税得效果。很可能每年均有 退税。增加更多得储蓄为下一个投资做头款。
第三步:在买第一个地产(duplex or more)3 年或者 4 年后应把手持的地产，请经纪做一估计。 通常来说，尤其是加州得公寓会最低增值 20%到 40%。公寓得价值在在房租的收入。每年做房 东，必须增加房租 10%左右。方可搬走后，新房客得租金，应立刻调高。
第四步:找适合得地产做下一次的投资。再次要决定您自己的投资战略，投资战略有二
(i)金字塔式(Pyramid):
把第一个 duplex apartment 卖出，用 1031 Exchange 放式将所得全数做头款，投资更多单位 的公寓。 1031 Exchange 可以免交税。
(ii)部落式(Village Building):
把第一个投资估价，向银行重新借更高的 Loan，把原来 Loan 付清。把所剩余的款再加上每月的 积蓄投资第二个地产。
第五步:用第四步方法，渐渐增加公寓单位的数目，直至增加到 16 个单位后，您就可以雇佣一 个 on-site apartment manager。从此就轻轻松松的多了。到有 16 个单位后，基本上净资产(net worth)以达到 60 万以上，生活就无须愁了。假如依照计划和有机率有修养，应在 6 年到 10 年 便达到目的，我家邻居有 30 多个单位在 East L.A.，自然不愁吃穿，不愁住，更不愁车子。要成 功必须修养和纪律。
